Dónde invertir fuera de Madrid y Barcelona

En junio de 2026 una vivienda media de 90 m² en España cuesta en torno a 254.000 €, unos 2.823 €/m²: el nivel más alto de la serie, después de haberse desplomado un 40 % desde el pico de 2007 y tocar fondo en 2013. San Sebastián lidera con 6.415 €/m², Madrid supera los 6.000 por primera vez y Barcelona ronda los 5.269.

Esos tres números explican por qué cada vez más operaciones de compra, reforma y venta se hacen fuera de las plazas de siempre: cuando el precio de entrada sube más rápido que el techo de venta, el diferencial se estrecha. Y el diferencial es el negocio.

Las tres variables que hay que comparar entre plazas

1. Diferencial entre el m² a reformar y el m² reformado en la misma calle. Por debajo del 25–30 % los números dejan de salir.
2. ITP de la comunidad, que va del 4 % al 10 % y sale íntegro de la caja el día de la firma.
3. Profundidad de demanda: cuántos compradores finales hay para el producto terminado. Determina el tiempo en el portal, que es coste puro.

Valencia

Es el mercado que más ha estrechado su diferencial en los últimos años, empujado por demanda interna y por comprador extranjero. Sigue habiendo recorrido en el parque de posguerra de barrios como Patraix, Benimaclet o La Saïdia, con superficies de 70 a 90 m² y distribuciones que ganan mucho con una redistribución. El producto de Ciutat Vella exige proyecto y sensibilidad con elementos protegidos, y encarece la obra.

Málaga

Precio en máximos y demanda muy sostenida, con un componente internacional que paga bien el producto terminado y valora especialmente el confort térmico y la terraza. El riesgo aquí no es de venta, es de compra: hay mucha competencia por el inmueble a reformar y es fácil pagar de más. La disciplina de precio máximo de compra importa más que en ningún otro sitio.

Sevilla

Diferencial más ancho que en el arco mediterráneo y un comprador final mayoritariamente local, de primera o segunda vivienda. Andalucía aplica un ITP del 7 %. El parque de los sesenta y setenta de Nervión, Triana o Los Remedios ofrece superficies buenas y obra previsible. En el casco histórico, la protección patrimonial condiciona el alcance y el plazo.

Zaragoza

Uno de los mercados más equilibrados del país: precios de entrada moderados, demanda estable y poca especulación. El diferencial no es espectacular pero es fiable, y los plazos de venta son razonables. Buen mercado para operaciones de tamaño medio donde lo que se busca es previsibilidad más que rentabilidad extraordinaria.

Bilbao y el País Vasco

El País Vasco tiene el ITP más bajo de España, un 4 %, lo que supone un ahorro de seis puntos frente a Cataluña sobre el mismo precio de compra. A cambio, los precios de entrada son altos —San Sebastián es la ciudad más cara del país— y el parque disponible a reformar es escaso. Funciona bien en el extrarradio de Bilbao y en la margen izquierda, donde el diferencial se mantiene ancho.

Valladolid y las capitales de interior

Valladolid, Burgos, Salamanca o Pamplona comparten un patrón: precio de entrada bajo, diferencial ancho y demanda limitada. Los números sobre papel salen muy bien; el riesgo está en el tiempo en el portal. Una operación que se calcula a ocho meses y tarda dieciséis pierde la mitad de su rentabilidad anualizada aunque el margen bruto sea idéntico. En estos mercados la comprobación clave no es el precio: es cuántas unidades comparables se han vendido en los últimos seis meses.

Cómo se compara una plaza con otra

Pregunta	Por qué importa
¿Cuál es el ITP?	Del 4 % al 10 %: hasta seis puntos de diferencia sobre la compra
¿Cuál es el diferencial real en esa calle?	Es el margen antes de costes
¿Cuántos comparables se han vendido en 6 meses?	Mide el tiempo de salida, que es coste
¿Quién es el comprador final?	Determina qué reforma se paga y cuál no
¿Hay protección patrimonial?	Condiciona alcance, plazo y presupuesto
¿Qué gremios hay disponibles?	En plazas pequeñas, la agenda del contratista marca el plazo

En resumen

Con la vivienda en máximos, la pregunta útil no es en qué ciudad invertir sino dónde queda diferencial suficiente para absorber impuestos, obra, tiempo y un imprevisto. Esa respuesta cambia por calle, no por provincia, y cambia con el ITP de cada comunidad antes de que nadie negocie nada. El cálculo completo, en cómo se calcula la rentabilidad de una operación.