Blog · Análisis
Cómo se calcula la rentabilidad de una operación
Tres formas distintas de medir lo mismo, y una regla que fija el precio máximo al que se puede comprar. Con el cálculo entero, sin atajos.
24 de febrero de 2026 11 min de lectura
«Compré por 180.000, vendí por 250.000, gané 70.000.» Es la frase que más operaciones malas ha financiado en este sector. No es que sea inexacta: es que no es un cálculo. Faltan el impuesto, la obra, el tiempo y el coste del dinero, y cada uno de ellos se come una parte del número que suena tan bien.
El cuadro completo
Toda operación de compra, reforma y venta se resume en cinco bloques. Si falta uno, el resultado no es conservador ni optimista: es incorrecto.
| Bloque | Qué incluye |
|---|---|
| 1. Adquisición | Precio, ITP, notaría, registro, gestoría, tasación |
| 2. Obra | Ejecución, proyecto y dirección, licencias, imprevistos |
| 3. Tenencia | IBI, comunidad, suministros, seguro, coste financiero |
| 4. Comercialización | Home staging, fotografía, intermediación |
| 5. Salida | Plusvalía, certificados, cancelaciones, tributación |
Un ejemplo completo
Vivienda de 90 m² en una ciudad con ITP al 6 %. Compra a 195.000 €, reforma integral, venta estimada en 320.000 €. Financiación del 60 % al 4,2 % nominal, plazo estimado de nueve meses.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 195.000 € |
| ITP (6 %) | 11.700 € |
| Notaría, registro, gestoría, tasación | 2.600 € |
| Obra: 90 m² × 900 €/m² | 81.000 € |
| Proyecto, dirección y licencias | 4.800 € |
| Imprevistos de obra (10 %) | 8.100 € |
| Tenencia 9 meses (IBI, comunidad, suministros, seguro) | 2.900 € |
| Coste financiero (117.000 € al 4,2 %, 9 meses) | 3.686 € |
| Home staging y fotografía | 1.900 € |
| Intermediación (4 % + IVA) | 15.488 € |
| Plusvalía, certificados y cancelaciones | 3.100 € |
| Coste total | 330.274 € |
Con una venta de 320.000 €, la operación pierde 10.274 €. Y sin embargo la frase del principio funcionaría igual de bien: «compré por 195.000 y vendí por 320.000».
Para que salga, hay que mover alguna de las tres palancas reales: comprar más barato, ajustar la obra o vender más caro. La única que depende de uno mismo con certeza es la primera.
La regla que fija el precio máximo de compra
Por eso el cálculo profesional se hace al revés. Se parte del precio de venta realista —el techo de mercado de esa calle, con testigos— y se va restando:
Precio máximo de compra = Venta realista − Obra − Todos los costes − Margen exigido
Sobre el mismo ejemplo, exigiendo un margen del 15 % sobre la venta:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Venta realista | 320.000 € |
| − Margen exigido (15 %) | 48.000 € |
| − Obra con imprevistos y proyecto | 93.900 € |
| − Tenencia, financiación y comercialización | 23.974 € |
| − Salida (plusvalía, certificados, cancelaciones) | 3.100 € |
| − Impuestos y gastos de compra (≈ 7,3 %) | 10.300 € |
| Precio máximo de compra | 140.726 € |
Es decir: para que esa operación funcione hay que comprar a 140.726 €, no a 195.000 €. Si el vendedor no baja de 195.000, no hay negociación posible: hay otra operación que buscar. Esa disciplina —saber decir que no— es la que separa una cartera que gana dinero de una que acumula inmuebles.
Las tres formas de medir el resultado
Margen sobre venta
Beneficio ÷ precio de venta. Es la más usada en el sector porque permite comparar operaciones de tamaños distintos. Por debajo del 12 % no suele haber colchón suficiente para absorber una desviación de obra o dos meses de retraso.
Rentabilidad sobre capital aportado
Beneficio ÷ dinero propio realmente invertido. Es la que le importa a quien pone el capital. Con apalancamiento sube, porque el denominador baja: 40.000 € de beneficio sobre 120.000 € de capital propio es un 33 %, aunque el margen sobre venta sea del 12 %.
Rentabilidad anualizada
La anterior, ajustada al tiempo que ha durado la operación. Es la única que permite comparar con cualquier otra inversión. Un 20 % en nueve meses equivale a un 27,5 % anual; ese mismo 20 % en dos años equivale a un 9,5 %. El plazo no es un detalle: es la mitad del resultado.
Lo que casi nadie provisiona
- Que la venta tarde. Presupuestar nueve meses y vender en catorce añade cinco meses de tenencia y financiación.
- Que haya que bajar el precio. Un 5 % de ajuste sobre 320.000 € son 16.000 € que salen íntegros del margen.
- La desviación de obra. El 10 % de imprevistos es la media, no el máximo.
- La fiscalidad del beneficio, que depende de la forma jurídica y no es la misma para una persona física que para una sociedad.
Una operación bien analizada aguanta las cuatro cosas a la vez y sigue sin perder dinero. Si solo aguanta que todo salga según lo previsto, no es una operación: es una apuesta.
En resumen
La rentabilidad no se calcula al vender: se decide al comprar. El precio máximo de compra sale del precio de venta menos todo lo demás, incluido el margen. Y el resultado se mide siempre anualizado, porque una operación que gana un 15 % en ocho meses y otra que gana un 15 % en dos años no se parecen en nada.
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