La obra se desvía
Aparecen patologías que no se veían: instalaciones, humedades, estructura. Se trabaja con presupuesto por partidas para poder aislar la desviación y decidir con números sobre la mesa, no a ojo.
El proceso
Cómo funciona comprar, reformar y vender
Ocho pasos, entre seis y diez meses. Lo contamos entero, incluidas las partes en las que algo puede torcerse, porque son justo las que conviene conocer antes de entrar.
Paso uno
Todo empieza pisando la vivienda
Antes de que exista una oferta, alguien de nuestro equipo ha estado dentro. Se mira la estructura, las instalaciones y lo que no se ve en las fotos del anuncio, que es donde se decide si un proyecto sale o no sale.
De esa visita salen el presupuesto de obra y el plazo. Si los números no encajan, el proyecto se descarta ahí y no llega a presentarse a ningún socio.
- 8
- Pasos
- 6-10
- Meses de duración típica
- 1
- Sociedad por proyecto
Los ocho pasos, uno a uno
-
Identificación de la oportunidad 1–2 semanas
Rastreamos el mercado a través de bancos, fondos y contactos del sector, casi siempre fuera de los portales públicos. Se valora ubicación, estado, precio y recorrido de revalorización. De cada diez inmuebles que miramos, descartamos nueve.
-
Análisis y números 1 semana
Se calcula la operación completa: precio, impuestos, notaría, registro, coste de desocupación si la hay, presupuesto de reforma, gastos de venta y escenario de salida. Si los números no salen con margen, no se presenta.
-
Presentación al socio Sin plazo
Recibes el dossier con todas las cifras y decides con calma. Esta es la fase en la que hay que preguntar todo lo que haga falta; no hay prisa por firmar.
-
Constitución de la Joint Venture 1–2 semanas
Se crea la sociedad para ese proyecto, con el reparto de participación, el calendario de desembolso y los derechos de supervisión por escrito. Antes se completa la verificación de identidad y origen de fondos.
-
Compra 4–8 semanas
Arras, comprobaciones registrales y escritura ante notario. Aquí se pagan el impuesto de transmisiones, la notaría y el registro, y el inmueble pasa a ser de la sociedad.
-
Reforma 3–5 meses
Proyecto, licencias y obra, con dirección propia y presupuesto cerrado por partidas. Es la fase más larga y la que más se puede desviar: recibes informes periódicos con fotografías y puedes visitar la obra cuando quieras.
-
Comercialización y venta 1–3 meses
Se pone a la venta el inmueble ya reformado. El plazo depende del mercado, y es la variable que menos controlamos: una venta lenta alarga el proyecto, no lo arruina, pero alarga el tiempo que tu capital está comprometido.
-
Liquidación y reparto 2–4 semanas
Se cierran las cuentas, se liquida la sociedad y se reparte el resultado según la participación pactada. Nuestros honorarios sobre beneficio se calculan en este momento, y solo si hay beneficio neto.
Lo que puede salir mal
Y qué hacemos cuando pasa
La venta se retrasa
El mercado marca el ritmo. Se puede ajustar precio o esperar, y es una decisión de la sociedad, no nuestra. Mientras tanto, el capital sigue comprometido.
El inmueble está ocupado
En algunos proyectos se compra con ocupación, y eso está reflejado en el precio. La desocupación tiene su propio coste y su propio plazo, y ambos se presupuestan desde el principio.
El resultado es menor del previsto
Puede ocurrir, y también puede haber pérdida. Nuestros honorarios sobre beneficio desaparecen antes que tu capital, pero eso no elimina el riesgo: lo reparte.
¿Quieres ver un proyecto concreto?
Te enseñamos el dossier de una operación real, con sus números.
Preguntas frecuentes
Lo que más nos preguntan
¿En qué consiste comprar, reformar y vender?
Comprar una vivienda por debajo de su valor de mercado —normalmente porque necesita reforma, está ocupada o tiene una situación jurídica que espanta al comprador particular—, resolver ese problema y venderla. El margen no sale de que el mercado suba, sino de la diferencia entre lo que cuesta arreglar el inmueble y lo que vale ya arreglado. Por eso la compra es el paso que más determina el resultado.
¿Cuánto dura una operación de compra, reforma y venta?
Entre seis y diez meses en nuestros proyectos, contados desde la escritura de compra. La obra suele llevar de dos a cuatro meses según el alcance, y la comercialización otros dos o tres. Cuando el inmueble está ocupado hay que sumar el tiempo de recuperar la posesión, que es la fase menos previsible de todas.
¿Qué gastos tiene la compra además del precio?
Impuesto de transmisiones, notaría, registro y gestoría. El impuesto es el más pesado y cambia según la comunidad autónoma: en la Comunidad de Madrid hay un tipo reducido para empresas que compran para revender dentro de un plazo, y en Castilla-La Mancha existe otro equivalente. A eso se añaden, según el caso, el coste de recuperar la posesión y el de la propia reforma.
¿Se puede comprar una vivienda ocupada para reformarla y venderla?
Sí, y es una parte importante de lo que hacemos. Un inmueble ocupado se compra más barato justamente porque el comprador particular no quiere el problema. Lo que hay que tener claro es que el plazo no empieza a correr hasta que se recupera la posesión, que hay que distinguir entre un inquilino con contrato y una ocupación sin título, y que el coste de desocupación se presupuesta desde el principio, no sobre la marcha.
¿Qué diferencia hay entre esto y comprar para alquilar?
El horizonte y de dónde sale el rendimiento. Alquilar es una renta periódica durante años, con el inmueble inmovilizado. Comprar, reformar y vender concentra el resultado en una operación de meses, sin ingresos por el camino. Ni una cosa es mejor que la otra ni son excluyentes: responden a objetivos distintos.
¿Qué puede salir mal?
Tres cosas, sobre todo: que la obra se desvíe del presupuesto al abrir paredes, que la venta tarde más de lo previsto y coma margen en gastos de tenencia, y que recuperar la posesión lleve más tiempo del estimado. Ninguna operación está garantizada y el capital invertido está en riesgo. Por eso enseñamos el escenario completo antes de que nadie decida nada.