Cuánto cuesta reformar un piso para venderlo

Una reforma integral en España se mueve en 2026 entre los 500 y los 1.500 €/m², y la mayor parte del mercado se concentra en una franja mucho más estrecha: entre 700 y 1.100 €/m² para calidades medias, en una vivienda de segunda mano en estado correcto y sin tocar estructura. Los costes han subido en torno a un 30 % desde 2022, empujados por el precio de los materiales, la escasez de mano de obra cualificada y las exigencias de eficiencia energética.

Ese número, sin embargo, sirve para muy poco por sí solo. Un piso de 80 m² puede costar 32.000 € o 90.000 € según cosas que no aparecen en el anuncio: si la instalación eléctrica está sin renovar, si hay que picar para cambiar bajantes, si el edificio tiene ascensor por el que subir escombro, o si la comunidad va a exigir andamio para tocar la fachada.

Qué se paga de verdad: las partidas y su peso

En una reforma integral tipo, el reparto del presupuesto es bastante estable. Estos son los pesos habituales sobre el total de una obra sin cambios estructurales:

Partida	% del total	Qué la dispara
Demolición y gestión de residuos	5–8 %	Falta de ascensor, tabiquería de ladrillo macizo
Instalación eléctrica	8–12 %	Boletín antiguo, potencia insuficiente
Fontanería y saneamiento	8–12 %	Bajantes comunitarias, plomo, cambio de posición de baños
Albañilería y tabiquería	12–18 %	Cambio de distribución
Baños y cocina	20–28 %	Calidad de sanitarios y electrodomésticos
Carpintería y ventanas	10–18 %	Aluminio a PVC, doble acristalamiento, protección del BIC
Pavimentos y pintura	10–15 %	Nivelación del suelo existente
Climatización	5–10 %	Conductos frente a split, salida de máquina a fachada

Cocina y baños se llevan cerca de un tercio del presupuesto y son, con diferencia, donde más fácil es irse de precio sin que la vivienda se venda mejor. Volveremos sobre esto.

Las cuatro partidas que se desvían

1. Lo que hay detrás del alicatado

Hasta que no se pica no se sabe. Bajantes de fibrocemento, tuberías de plomo, humedades por capilaridad en plantas bajas, forjados de madera con cabezas de vigueta podridas. Es la partida que convierte una obra de 45.000 € en una de 62.000 €, y la razón por la que un presupuesto cerrado sin catas previas es un presupuesto optimista.

2. La comunidad de propietarios

Una derrama aprobada y no pagada por el vendedor, una fachada que hay que rehabilitar, un ascensor pendiente de instalar. Se comprueba en el acta de la última junta y en el certificado de estar al corriente, y sale mucho más barato comprobarlo antes de firmar.

3. Licencias y plazos municipales

Una obra menor con declaración responsable puede arrancar en días. Una que toque estructura, fachada o distribución en un edificio protegido puede tardar meses en obtener licencia. En una operación de compra, reforma y venta el tiempo es dinero: cada mes de retraso son intereses, suministros, IBI y comunidad corriendo sin ingreso alguno.

4. El cambio de criterio a mitad de obra

Es el más caro y el más evitable. Modificar la posición de un baño cuando el alicatado está puesto no cuesta la diferencia de materiales: cuesta deshacer, rehacer y parar al resto de gremios. Un proyecto cerrado antes de empezar, con memoria de calidades firmada, ahorra más dinero que cualquier negociación con el contratista.

Reformar para vender no es reformar para vivir

Es la distinción que más margen destruye cuando no se entiende. Quien reforma para vivir optimiza su gusto y su uso durante veinte años. Quien reforma para vender optimiza una cosa distinta: el precio por metro cuadrado que el mercado va a aceptar en esa calle, que tiene un techo y no lo mueve una encimera de mármol.

Si el techo de mercado de la zona son 3.200 €/m², ningún acabado hace que se pague 3.600. Lo único que consigue una calidad por encima del techo es reducir el margen.

De ahí que el presupuesto se construya al revés de lo intuitivo: primero se fija el precio de venta realista, se resta el margen que la operación necesita, se restan los costes de compra y los de venta, y lo que queda es el presupuesto de obra. Si la reforma que el piso necesita no cabe ahí, el piso no se compra. Lo explicamos en detalle en cómo se calcula la rentabilidad de una operación.

Un ejemplo con números

Piso de 85 m² en una ciudad media, comprado para reformar y vender. Reforma integral sin cambios estructurales, calidad media-alta orientada a venta:

Concepto	Importe
Obra: 85 m² × 950 €/m²	80.750 €
Proyecto, dirección facultativa y licencias	4.500 €
Imprevistos (10 % sobre obra)	8.075 €
Home staging y fotografía	1.800 €
Total de la partida de reforma	95.125 €

El 10 % de imprevistos no es prudencia excesiva: es la media de lo que aparece cuando se pica. Un presupuesto de obra sin esa línea no está terminado, está incompleto.

Cómo se pide un presupuesto que sirva

• Por partidas y con mediciones, nunca a tanto alzado. Un precio global no se puede comparar con otro ni discutir cuando algo cambia.
• Con memoria de calidades: marca y modelo de sanitarios, grifería, pavimento y carpintería. «Gres de primera calidad» no es una calidad, es una intención.
• Con calendario por gremios y penalización por retraso. El plazo es una partida más del presupuesto aunque no lleve importe.
• Con al menos tres ofertas sobre el mismo pliego. Comparar presupuestos escritos de forma distinta no es comparar.

En resumen

El precio por metro cuadrado orienta; el estado real del inmueble decide. Una reforma pensada para vender se dimensiona desde el precio de venta hacia atrás, reserva un 10 % para lo que aparezca al picar y renuncia a las calidades que la calle no va a pagar. Lo demás es decorar una operación hasta dejarla sin margen.