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Todos los gastos de comprar una vivienda para reformar
Entre el precio de escritura y el dinero que sale de la cuenta hay una diferencia de entre el 8 % y el 14 %. Y esa es solo la mitad de la película: al vender hay otra.
11 de marzo de 2026 10 min de lectura
La pregunta que más veces se contesta mal al empezar una operación no es cuánto vale el piso, sino cuánto cuesta comprarlo. En una compraventa de segunda mano, el impuesto se lleva la mayor parte de la diferencia, y ese impuesto cambia según la comunidad autónoma en una horquilla que no es menor.
El ITP: el impuesto que decide dónde compensa comprar
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales grava la compra de vivienda de segunda mano y lo fija cada comunidad autónoma. En 2026 el tipo general se mueve entre el 4 % y el 10 %, con la mayoría de territorios en la franja del 6 % al 8 %.
| Comunidad | Tipo general 2026 |
|---|---|
| País Vasco | 4 % |
| Madrid | 6 % |
| Navarra, La Rioja, Canarias | 6–7 % |
| Andalucía | 7 % |
| Asturias | 8 % |
| Cataluña, Cantabria | 10 % |
La diferencia es real y se nota en la caja: sobre una compra de 150.000 €, pasar de un 6 % a un 10 % son 6.000 € menos de margen antes de haber tocado un ladrillo. Por eso la comunidad donde está el inmueble no es un dato geográfico, es una variable del cálculo.
Conviene además comprobar dos cosas antes de dar por bueno el tipo general. La primera, que muchas comunidades aplican tipos reducidos —del 2 % al 5 %— por primera vivienda, edad, familia numerosa o zonas despobladas; casi ninguno de ellos es aplicable a una operación de inversión, pero conviene saberlo. La segunda, que la base imponible no siempre es el precio pagado: Hacienda liquida sobre el valor de referencia del Catastro cuando este es superior, lo que puede elevar el impuesto por encima de lo previsto en compras especialmente buenas.
El resto de gastos de compra
| Concepto | Orden de magnitud | Nota |
|---|---|---|
| Notaría | 600–1.200 € | Arancel según precio y extensión de la escritura |
| Registro de la Propiedad | 400–800 € | Inscripción de la compra |
| Gestoría | 300–500 € | Habitual si hay financiación |
| Nota simple y comprobaciones previas | 20–100 € | Cargas, arrendamientos, titularidad |
| Tasación | 300–600 € | Solo si hay hipoteca |
| Comisión de apertura y AJD del préstamo | Variable | Desde 2018 el AJD de la hipoteca lo paga el banco |
Sumado al impuesto, el coste de adquisición se sitúa habitualmente entre el 8 % y el 14 % sobre el precio de compra, según comunidad y estructura de financiación.
Los gastos que nadie suma: la tenencia
Entre la escritura de compra y la de venta pasan meses, no semanas. Durante todo ese tiempo el inmueble genera gastos aunque esté vacío y en obra:
- IBI, prorrateado por los meses de titularidad.
- Cuotas de comunidad, y cualquier derrama aprobada mientras se es propietario.
- Suministros: la obra necesita luz y agua dadas de alta, con sus términos fijos.
- Seguro de continente y responsabilidad civil durante la obra.
- Coste financiero: intereses del préstamo o coste de oportunidad del capital propio.
- Tasa de residuos y ocupación de vía pública, si hay contenedor o andamio.
En una operación de 200.000 € de compra, la tenencia durante ocho meses rara vez baja de 3.000–5.000 €. No es una cifra que cambie una decisión por sí sola, pero sí es la que convierte un margen ajustado en ningún margen.
Y al vender, otra vez
| Concepto | Orden de magnitud |
|---|---|
| Comisión de intermediación | 3–5 % + IVA sobre el precio de venta |
| Certificado energético | 100–250 € |
| Cédula de habitabilidad (donde se exige) | 80–200 € |
| Plusvalía municipal | Según ayuntamiento y años de tenencia |
| Cancelación registral de cargas | 300–600 € |
| Tributación de la ganancia | Según forma jurídica del vendedor |
La plusvalía municipal merece un matiz. Desde la reforma de 2021 se puede optar entre el método objetivo y el real, y en tenencias muy cortas —como las de una operación de compra, reforma y venta— la diferencia entre uno y otro puede ser considerable. Es una de esas decisiones que se toman en quince minutos y valen varios miles de euros.
La suma completa, sobre un caso
Compra de 180.000 € en una comunidad con ITP al 6 %, reforma de 70.000 €, venta a 320.000 €:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 180.000 € |
| ITP (6 %) | 10.800 € |
| Notaría, registro y gestoría | 2.100 € |
| Reforma (con imprevistos y proyecto) | 70.000 € |
| Tenencia (8 meses) | 4.200 € |
| Comisión de venta (4 % + IVA) | 15.488 € |
| Certificados, plusvalía y cancelaciones | 2.600 € |
| Coste total | 285.188 € |
| Margen bruto sobre venta de 320.000 € | 34.812 € |
Los gastos que no son ni compra ni obra suman 35.188 €: más que el propio margen bruto de la operación. Quien hace números restando solo compra y reforma no está calculando de menos por un poco, está calculando otra operación distinta.
En resumen
Entre impuestos, gastos de formalización, tenencia y venta se va habitualmente entre el 15 % y el 20 % del precio de compra. La comunidad autónoma decide una parte importante de esa cifra antes de que nadie negocie nada, y el valor de referencia catastral puede subirla justo cuando mejor se ha comprado. Son cuentas que se hacen antes de firmar las arras, no después.
Cada proyecto de Patrimes es una sociedad independiente con contabilidad propia: todos estos costes están en el cuadro antes de comprar, no aparecen después. Ver cómo funciona el proceso.
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