Comprar una vivienda ocupada: cómo se pone precio al riesgo

Una vivienda ocupada se vende con descuentos que van del 30 % al 50 % sobre su valor libre de ocupantes. Es un diferencial enorme y por eso aparece constantemente en las carteras de inversión. También es el producto donde más operaciones se tuercen, por una razón sencilla: se compra el inmueble, pero lo que se está adquiriendo en realidad es un procedimiento, y los procedimientos tienen plazos que no dependen del comprador.

No todas las ocupaciones son lo mismo

La palabra «ocupada» se usa para situaciones jurídicamente muy distintas, y confundirlas es el error más caro del sector.

Ocupación sin título

Nadie tiene derecho a estar ahí: ni contrato, ni permiso del propietario. Es la situación con vía procesal más rápida, y la única en la que puede caber un desalojo por vía penal si se actúa en las primeras horas. Pasado ese momento, se resuelve por vía civil.

Inquilino con contrato de arrendamiento

Aquí no hay nada que desalojar: hay un contrato en vigor que el comprador hereda. La Ley de Arrendamientos Urbanos protege la duración mínima, y si el arrendamiento está inscrito en el Registro, vincula al nuevo propietario hasta su vencimiento. Comprar esto pensando que se va a recuperar la posesión en tres meses es comprar mal.

Precario

Alguien ocupa con consentimiento del propietario pero sin contrato ni renta: un familiar, un antiguo inquilino al que se le dejó seguir. Se resuelve por juicio verbal de desahucio por precario, y es la situación intermedia en plazo.

Ocupación con vulnerabilidad acreditada

Cuando en la vivienda hay menores, personas dependientes o una situación de vulnerabilidad reconocida por servicios sociales, el procedimiento puede suspenderse hasta que la administración ofrezca alternativa habitacional. Es el escenario de plazo más largo y menos previsible, y el que más veces convierte un buen descuento en una operación bloqueada.

El plazo es el precio

En una operación de compra, reforma y venta el coste del tiempo es explícito: intereses, IBI, comunidad, seguro y capital inmovilizado. Sobre una inversión de 150.000 €, cada mes de retraso cuesta del orden de 700 a 1.200 € entre coste financiero y gastos de tenencia. Doce meses de procedimiento son entre 8.400 y 14.400 €, más el hecho de que el dinero no está haciendo otra cosa.

El descuento por ocupación no es margen: es la provisión para el tiempo y el coste de resolverla. Solo lo que sobra después de eso es margen.

Cómo se analiza antes de comprar

1. Nota simple registral. Lo primero es comprobar si consta arrendamiento inscrito. Si lo hay, el plazo ya no lo decide un juez: lo decide el contrato.
2. Identificar quién está dentro y bajo qué título. Sin esto no hay análisis posible. Un vendedor que no puede o no quiere concretarlo es, en sí mismo, información.
3. Consultar el estado de cualquier procedimiento ya iniciado. Comprar con demanda admitida y señalamiento fijado es muy distinto de comprar sin haber empezado.
4. Estimar el plazo con el juzgado concreto. Los tiempos de señalamiento varían mucho entre partidos judiciales. La media nacional no sirve para presupuestar una operación en un juzgado saturado.
5. Presupuestar la obra a ciegas y al alza. No se puede visitar el interior. Se presupone lo peor razonable: instalaciones inservibles, sanitarios destruidos, puertas y carpintería a reponer. Y se añade la posibilidad de que haya consumos impagados enganchados al contador.
6. Comprobar la deuda con la comunidad. El adquirente responde de las cuotas del año en curso y los tres anteriores. En un piso ocupado durante años, eso es una cifra relevante.

Un cálculo realista

Concepto	Importe
Valor libre de ocupantes	220.000 €
Precio de compra ocupada (–38 %)	136.400 €
ITP y gastos de compra	11.600 €
Deuda de comunidad heredada	4.200 €
Procedimiento: abogado, procurador y costas	4.500 €
Tenencia durante 14 meses	12.600 €
Reforma tras recuperar la posesión	38.000 €
Costes de venta	13.500 €
Coste total	220.800 €

Con un descuento del 38 % —que suena excelente— y catorce meses de procedimiento, la operación no gana dinero: lo pierde ligeramente si se vende al valor de referencia. Para que funcionase harían falta o un descuento mayor, o un plazo sensiblemente más corto, o un valor de venta superior al de partida. Ese es el cálculo que hay que hacer antes de firmar, y no después de haber cobrado el descuento como si fuera beneficio.

Cuándo sí compensa

• Cuando la situación es ocupación sin título sin vulnerabilidad acreditada y el partido judicial responde en plazos razonables.
• Cuando el descuento supera con holgura la suma de procedimiento, tenencia estimada y obra al alza.
• Cuando existe margen para negociar la salida por acuerdo, que casi siempre es más rápido y más barato que el procedimiento completo.
• Cuando el capital que se inmoviliza no hace falta para otra cosa durante el plazo estimado, con margen de error.

En resumen

La vivienda ocupada es un producto legítimo y a veces muy rentable, pero es el que peor tolera el optimismo. El descuento no es beneficio: es una provisión. Y el plazo, que es lo único que de verdad determina el resultado, es también lo único que no controla quien compra.